임차 창고 화재, 전기적 원인이면 건물주 책임일까? 공작물점유자 책임 대응법

한눈에

• 임차 창고 화재에서 전기적 원인이 의심된다는 이유만으로 건물주 책임이 바로 인정되지는 않습니다.
• 민법 제758조상 임차인이 공작물점유자라면, 손해 방지에 필요한 주의를 다했다는 점이 중요한 쟁점이 됩니다.
• 사고 후에는 단순히 “전기를 많이 사용하지 않았다”고 주장하기보다 발화지점·전기설비 관리주체·점검기록·임대차계약·시설물 하자 자료를 하나의 증거 체계로 만드는 대응이 필요합니다.

창고 화재는 화재 원인만 밝힌다고 끝나는 사건이 아닙니다. 누가 시설을 관리했는지, 임차인이 무엇을 했는지, 건물주가 어떤 시설을 설치·보존했는지까지 연결해야 책임의 방향이 달라집니다. 현재 창고 화재로 임대인·임차인 간 책임이나 보험사 구상 문제가 예상된다면 초기 자료를 정리한 뒤 화재보험 전문 손해사정사·변호사의 검토를 받아보시는 것이 좋습니다.

오해 VS 사실

참고로 소방청이 2022년 공개한 자료에서는 최근 5년간 창고시설 화재 7,388건 가운데 부주의가 44.8%, 전기적 요인이 29.1%로 나타났습니다. 따라서 “모든 창고 화재에서 전기적 요인이 가장 많다”고 일반화하기보다는, 전기적 요인이 창고 화재에서 상당한 비중을 차지하고 임대차 책임분쟁의 주요 원인이 된다고 이해하는 것이 정확합니다.

임차 창고 화재사고 시 주요 분쟁점 핵심정리

여기서 특히 중요한 것이 민법 제758조의 공작물 책임입니다. 민법 제758조 제1항은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 손해가 발생한 경우 원칙적으로 공작물점유자가 책임을 부담하도록 하면서, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 해태하지 않았음을 입증하면 소유자가 책임을 부담하는 구조를 두고 있습니다. 대법원 역시 공작물을 직접적·구체적으로 지배하면서 사실상 점유·관리하는 자가 1차적인 책임주체이고, 그 점유자가 필요한 주의를 다했다는 점을 입증하여 면책될 때 소유자의 책임이 문제된다고 보고 있습니다.

따라서 창고를 임차하여 사용하는 사업자라면 단순히 “저희는 창고만 사용했을 뿐입니다.”, “전기를 많이 사용하지 않았습니다.”, “전기배선은 원래 건물주가 설치한 것입니다.”라고 주장해서는 부족할 수 있습니다. 중요한 것은 이 주장을 자료로 입증할 수 있느냐입니다.

문제 요지 — “필요한 관리를 해왔다”를 어떻게 입증할 것인가

일반적인 상온 물류창고나 단순 보관창고라면 냉동·저온창고처럼 대규모 냉동기나 지속적인 고부하 설비를 사용하는 경우와는 전기사용 구조가 다를 수 있습니다. 그런데 사고가 발생한 뒤에는 이 사실만으로 임차인의 책임이 없어지는 것이 아닙니다. 실무에서 가장 어려운 부분은 따로 있습니다. “우리는 사고를 방지하기 위해 필요한 관리를 해왔습니다”를 어떻게 입증할 것인가?

대규모 사업장이라면 전기설비 정기점검 자료, 소방시설 자체점검 결과, 시설물 유지·보수 일지, 안전관리자 점검기록, 안전교육 자료, 누전·차단기 이상 발생 기록, 건물주에게 보낸 시설 보수 요청, 전기업체 수리 및 점검 내역 같은 자료가 비교적 체계적으로 남아 있을 수 있습니다. 문제는 일반적인 중소규모 창고 임차인이 이러한 자료를 평소 촘촘하게 관리하는 경우가 많지 않다는 것입니다. 화재가 난 뒤 보험사나 상대방이 “임차인이 점유하면서 전기설비 관리를 제대로 했습니까?”라고 묻기 시작하면 막상 제출할 자료가 없는 경우가 많습니다.

그렇다면 정기점검 기록이 부족하다고 해서 무조건 임차인의 책임이 되는 것일까요? 그것 역시 아닙니다. 사고 이후에도 당시 관리 상태를 객관적으로 재구성할 수 있는 자료를 찾아야 합니다.

① 발화지점과 관리권한을 분리해야 합니다

화재가 건물의 메인 배전반, 벽체 내부 배선, 건물주가 설치한 고정 전기시설 등에서 시작됐다면 해당 시설을 실질적으로 누가 관리·교체할 권한을 가지고 있었는지를 확인해야 합니다. 최근 대법원도 공작물의 점유자를 단순히 공간을 이용하는 사람이라는 이유만으로 판단하지 않고, 해당 시설을 사실상 지배하고 보수·관리할 권한과 책임이 누구에게 있었는지를 중요하게 보고 있습니다.

② 임차인의 전기사용 형태를 객관화해야 합니다

“전기를 많이 쓰지 않았다”는 말보다 자료가 중요합니다. 사고 전 수개월 또는 1~2년간 전력사용량, 계약전력, 사용 장비의 소비전력, 증설 여부 등을 확인하면 실제 과부하 가능성을 검토할 수 있습니다.

③ 사고 전 이상징후가 있었는지 확인해야 합니다

차단기가 반복적으로 떨어졌는지, 전등이 깜빡였는지, 탄 냄새나 열이 발생했는지, 임대인에게 수리를 요청한 적이 있는지가 중요합니다. 반대로 별다른 이상징후가 없었고 통상적인 사용을 계속해 왔다면 이것 역시 관리 상태를 판단하는 하나의 자료가 될 수 있습니다.

④ 임대차계약서만 보지 말고 실제 관리관계를 조사해야 합니다

계약서에 “임차인이 시설을 관리한다”고 적혀 있다고 해서 모든 고정 전기시설의 책임까지 자동으로 결정되는 것은 아닙니다. 누가 설치했는지, 누가 수리업체를 선정했는지, 비용을 누가 부담했는지, 임차인이 임의로 교체할 수 있었는지 등을 함께 살펴야 합니다.

⑤ 화재 현장을 너무 빨리 철거하면 안 됩니다

분전반, 차단기, 전선, 콘센트, 발화 의심 설비가 화재 직후 폐기되면 나중에 책임을 다투기 매우 어려워질 수 있습니다. 가능하다면 보험사·전문가와 협의하여 현장을 촬영하고 필요한 증거를 확보한 뒤 철거 여부를 결정해야 합니다.

창고 화재에서 가장 위험한 대응은 “소방서 조사 결과 나오면 그때 생각하자”는 것입니다. 책임을 가르는 자료 중 상당수는 사고 직후 며칠 사이에 사라질 수 있기 때문입니다.

화재보험 전문 손해사정사가 하는 일

창고 화재는 보험금 문제와 법률상 손해배상 책임이 동시에 움직이는 사건이 많습니다. 따라서 사건 규모가 크거나 임대인·임차인·보험사 사이의 구상 문제가 예상된다면 역할을 나누어 접근하는 것이 효과적입니다. 손해사정사는 화재 원인과 손해 발생 구조를 보험계약과 연결해 검토하고, 보험사고의 손해액을 객관적으로 산정하기 위한 자료를 정리합니다.

• 소방서 화재현장조사 자료 검토
• 발화지점 및 발화원인 관련 자료 분석
• 건물·시설·기계·재고 손해 조사
• 보험 목적물 및 담보범위 검토
• 보험금 산정을 위한 손해자료 작성
• 전력사용량 및 시설관리 자료 분석
• 보험사 손해조사 과정에서 필요한 자료 대응
• 잔존물, 복구비, 철거비 등 손해액 검토

화재사고 전문 변호사가 하는 일

책임주체 자체가 다투어지는 단계에서는 법률적인 판단이 필요합니다.

• 민법 제758조 공작물책임 검토
• 임대인·임차인의 관리책임 분석
• 임대차계약상 수선·관리 의무 검토
• 보험사의 구상청구 대응
• 내용증명 및 손해배상 청구
• 증거보전 및 감정 신청
• 민사소송 대응

특히 “임차인이 공작물점유자인가”, “필요한 주의를 다했다고 볼 수 있는가”, “건물의 설치·보존상 하자가 있었는가”는 사실관계와 법률 판단이 함께 필요한 부분입니다. 따라서 화재보험 손해사정과 법률분쟁이 동시에 예상되는 사건이라면 초기부터 두 영역을 함께 검토하는 것이 좋습니다.

실제 판례가 말해주는 것

대법원은 2025년 9월 26일 선고한 사건에서 화재사고와 민법 제758조의 공작물 하자 문제를 다시 다뤘습니다. 중요한 판단 중 하나는 화재의 직접적인 발생원인이 공작물의 하자가 아니거나 화재 원인이 명확히 밝혀지지 않았더라도, 공작물의 설치·보존상 하자가 사고의 공동원인 가운데 하나로 인정될 수 있다면 책임 문제가 발생할 수 있다는 점입니다. 다만 그러한 하자와 사고 사이의 관계는 주장하는 측에서 증명해야 합니다.

이 판단은 창고 화재에서도 중요합니다. 예를 들어 화재조사에서 정확한 최초 발화원인이 하나로 특정되지 않았다고 하더라도, 노후 배선이 심각하게 훼손되어 있었거나, 차단기 용량이 부적정하게 설치되어 있었거나, 분전반 내부에 구조적인 문제가 있었거나, 건물 측 고정 전기시설의 결함이 확인되는 경우 그 하자가 화재 발생 또는 확대에 어떠한 영향을 미쳤는지를 별도로 검토할 필요가 있다는 의미입니다.

반대로 임차인 역시 “원인이 불명확하니까 내 책임도 아니다”라고 단정할 수 없습니다. 결국 화재 사건에서는 발화원인 → 공작물의 하자 → 실제 관리주체 → 임차인의 주의의무 → 손해 발생과의 인과관계를 하나의 연결된 구조로 입증해야 합니다. ※ 위 판례 소개는 법리 설명을 위한 것이며, 개별 사건의 책임 인정 여부나 결과를 보장하는 의미는 아닙니다.

무료상담안내

창고 화재는 “불이 어디에서 났는가”보다 “그 시설을 누가 관리했고, 사고 전 무엇을 했는가”를 어떻게 입증하느냐가 더 큰 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 임차인의 공작물점유자 책임, 건물주의 시설 하자 책임, 보험금 및 구상 문제까지 함께 검토가 필요하시다면 화재사고 자료를 가지고 상담을 요청해 주세요. 소방서 화재조사 자료·임대차계약서·보험증권·현장사진을 보내주시면 사건 수임 가능 여부와 우선 확인해야 할 쟁점을 검토해 드리겠습니다.

이 글은 유튜브 구독자 38만 명의 '보상과배상TV'를 운영하는 보상과배상 법률사무소 화재사고센터가 작성했습니다. 대한변호사협회에 보험 전문분야로 등록된 보험전문변호사 장슬기·전경근이 화재보험 손해사정팀과 한 팀으로 직접 진행합니다. 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결과는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

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